신한알파 리츠 주가 정밀 분석

우리는 지금 초저금리 시대를 맞아 은행금리 이상의 수익이 안정적으로 발생하는 투자처를 찾아 헤매고 있습니다. 하지만 그런 투자처를 찾기란 쉽지가 않죠. 그래서 그나마 찾은 대안이 임대수익을 노린 부동산 투자 정도입니다. 하지만 부동산 투자는 투자금이 굉장히 많이 든다는 단점이 존재해서 저 같은 개미투자자들이 쉽사리 접근할 수 없습니다.

 

그래서 나온 것이 바로 부동산 리츠입니다. 부동산 리츠란 일종의 부동산 투자 펀드인데, 투자자들이 쉽게 부동산 투자에 접근할 수 있도록 지분을 잘게 쪼개서 주식시장에 상장시켜놓은 부동산 펀드라고 할 수 있습니다.

 

따라서 리츠 주식을 소유한다는 말은 부동산의 일부 지분을 가지고 있는 것과 비슷하다고 할 수 있습니다. 리츠는 부동산 임대수익의 대부분을 주주들에게 분배금이라는 형태로 되돌려 주니깐요.

 

리츠에 대해서 자세히 알고 싶다면 제가 작성한 포스팅을 참고해주세요.(클릭!)

 

그래서 오늘은 국내 빌딩 투자를 간접적으로 할 수 있는 신한알파 리츠 주가 관한 이야기를 해보려고 합니다.

 

목차

 

1. 신한알파 리츠 개요

  가. 설립일 : 2017년 12월 18일

  나. 상장일 : 2018년 8월 8일

  다. 시가총액 : 3857억 원

  라. 자본총계 : 2961억 원(하반기 유상증자 미반영 수치임)

  마. 배당수익률 : 약 2%

신한알파 리츠는 총 5개의 오피스 빌딩을 소유하고 있습니다. 세부적으로 들어가면 각 빌딩마다 운영법인이 따로 있고, 그 운영법인의 주식 100%를 신한알파 리츠가 소유하는 형식으로 빌딩을 소유하고 있습니다. 이런 방식을 위탁관리 형태의 리츠라고 부르는데, '그냥 이런 것이 있구나'정도로 생각하고 넘어가도 무방합니다.(크래프톤 타워는 직접 소유)

 

※ 리츠의 형태 : 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정

 

 

2. 신한알파 리츠 소유 부동산

 가. 판교 크래프톤 타워

  1) 위치 : 경기도 성남시 분당구 분당내곡로 117(판교역 바로 옆)

  2) 준공일 : 2018년 3월

  3) 취득일 : 2018년 4월 27일

  4) 규모 : 지하 7층~지상 15층, 연면적 30,128평

  5) 임대율 : 업무시설 부분 100%, 판매시설 부분 89%

  6) 주요 임차인 : 크래프톤, 스노우, 네이버, 신한은행, 신한금융투자 등

 

 나. 용산 더 프라임 타워

  1) 위치 : 서울시 용산구 원효로 90길 11(남영역 근처)

  2) 준공일 : 2014년 1월

  3) 취득일 : 2018년 10월 31일

  4) 규모 : 지하 6층~지상 30층, 연면적 11,800평

  5) 임대율 : 97.3%

  6) 주요 임차인 : 신한생명보험, 유베이스, DB생명, MG손해보험 등

 

 다. 남대문 대일빌딩

  1) 위치 : 서울시 중구 남대문로 120(종각역 근처)

  2) 준공일 : 1970년 12월(2018년 11월 리모델링 완료)

  3) 취득일 : 2020년 3월 4일

  4) 규모 : 지하 1층~지상 19층, 연면적 2,688평

  5) 임대율 : 100%

  6) 주요 임차인 : DBG금융 계열사, KH아카데미, 신한금융 계열사, 대일산업 계열사, 루이뷔통 코리아 등

 

 라. 트윈시티 남산

  1) 위치 : 서울시 용산구 한강대로 366(서울역 근처)

  2) 준공일 : 2015년 3월

  3) 취득일 : 2020년 8월 26일

  4) 규모 : 지하 2층~지상 18층, 연면적 11,360평

 

 마. 신한 L타워

  1) 위치 : 서울시 중구 삼일대로 358(을지로3가역 근처)

  2) 준공일 : 2016년 3월

  3) 취득일 : 2020년 9월 24일

  4) 규모 : 지하 7층~지상 22층, 연면적 9,327평

 

 

3. 신한알파 리츠 재무제표

참고로 신한알파 리츠는 2020년 하반기에 유상증자를 통해 트윈시티 남산을 2,386억 원,  신한 L타워를 2,798억 원에 새롭게 매입하였습니다. 그런데 아직 하반기 공시가 나오지 않아서, 아래의 자료에는 이 두 빌딩이 반영되지 않았음을 밝힙니다.

 

 가. 요약 재무정보

자본총계 2961억 원, 부채총계 5158억 원으로 부채비율은 175%입니다. 따라서 아파트로 변환해서 생각해보자면 1억짜리 아파트를 사면서 6352만 원 정도를 대출받았다고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

2020년 상반기 6개월 동안 122억 원의 수익을 얻었는데, 59억 원이 비용으로 지출되고, 62억 원의 영업이익을 벌었네요. 하지만 은행 이자를 제하니 순수 주머니에 떨어진 돈인 순수익은 17억 원 정도네요. 산술적으로 계산해서 2020년 순수익을 3~40억 원으로 잡으면 ROE는 1%대 입니다. 자기 자본 2961억 원으로 3~40억 원을 번 꼴이니깐요. 만족스러우신가요?

 

그리고 돈은 못 벌었지만 명색이 리츠라서 배당은 해줘야 하니 곳간(이익잉여금)에서 돈을 빼서 배당지급을 해서 이익잉여금은 마이너스 상태입니다.

 

영업수익, 영업비용, 이익잉여금에 대해서 조금 더 세부적으로 봐볼게요.

 

 나. 영업수익

영업수익은 당연히 임대료 수익과 관리비 수익을 말하는데요. 오피스 건물이라서 그런지 관리비 수익이 임대로 수익에 비해서 상당히 많은 것을 알 수 있네요.

 

 다. 영업비용

영업비용은 부동산 관리 용역비와 세금, 공과금, 감가상각비가 높은 비중을 차지하고 있네요.

 

 라. 이익잉여금

위 자료를 통해서 곳간(이익잉여금)에서 돈을 빼서 배당을 준 것을 알 수 있습니다.

 

 마. 주주현황

신한알파 리츠는 위와 같은 주주구성을 가지고 있습니다. 기타주주가 대부분인 것으로 보아 개인 소액 투자자들이 많은 것으로 보이네요.

 

 

4. 총평

※ 지극히 개인적인 의견입니다.

신한알파 리츠가 소유하고 있는 빌딩을 보면 정말 알짜처럼 보입니다. 모든 빌딩이 역세권에 위치하고 있으며, 임대율 또한 매우 높은 수준이니깐요. 하지만 재무제표를 봐보면 현재까지 ROE가 1%대입니다. 이 말은 자기 자본 대비 충분한 수익을 올리지 못하고 있다는 말입니다. 통상적으로 원룸사업을 하더라도 5%의 수익률은 기대하니깐요.

 

그런데 명색이 리츠이기 때문에 벌어들인 돈 보다 높은 배당을 지급하는 100%가 넘는 배당성향을 보이고 있습니다. 그래봤자 주가 대비 배당률은 2%남짓이긴 합니다. 아무튼 주가 대비 2% 배당도 만족스럽지 못한데, 그것도 돈을 벌어서 주는 것이 아니라 제 살을 깎아서 주고 있습니다.

 

물론 올해 빌딩 2채를 새롭게 매입했고 리츠의 역사가 얼마 되지 않았으므로 앞으로 운영을 잘한다면 좋은 결과를 보여줄 수도 있을지 모릅니다. 그리고 서울의 아파트처럼 빌딩의 가격도 올라간다면 주가에 긍정적인 영향을 줄 것이고요.

 

하지만 불확실한 장미빛 미래를 보고 희망회로를 돌리며 투자를 하는 것은 제스타일이 아닙니다. 저는 과거의 데이터를 중요하게 생각하는 보수적 투자자이기 때문입니다. 따라서 저는 신한알파 리츠가 조금 더 수익적인 면이 개선된다면 그때나 투자를 고려해 볼것 같습니다. 물론 그렇게 된다면 그때는 주가가 지금보다는 더 올라가겠지만 그럼에도 저는 그때 투자를 고려하겠습니다. 저는 보수적인 투자자이니깐요. 다시 한번 말씀드리지만 이는 지극히 개인적인 의견임을 밝힙니다.

 

이상 시골썸이었습니다.