월세 받는 부동산 리츠 완전 정복
안녕하세요. 저 남쪽끝 시골섬에서 살고있는 시골썸입니다.
우리가 어렸을 때는 누군가 우리의 꿈을 물어봤다면 대부분 경찰관, 소방관, 선생님, 의사 선생님과 같은 직업을 대답했는데, 요즘 아이들은 유튜버, 건물주 같은 직업을 말한다고 하더라고요. 그만큼 시대가 변한 것도 있겠지만 자본주의 사회 속에서 돈을 많이 버는 직업을 선호하는 풍토가 우리 인식 깊숙히 자리 잡았다라고도 할 수 있겠죠. 심지어 어린 아이들에게도 말이죠.
물론 돈이 삶의 전부가 되어서 맹목적으로 돈만 쫒는 괴물이 되면 안 되겠지만, 이 자본주의 사회에서 돈을 터부시 해야할 이유도 없기 때문에 저는 이런 현상들을 나쁘게만 바라보지는 않아요.
왜냐면 저 조차도 건물주가 되고 싶거든요.
여러분도 건물주가 되고 싶지 않으신가요?
그래서 오늘 제가 여러분들이 건물주가 될 수 있는 방법을 알려드리도록 할께요. 이 글을 다 읽으신다면 여러분도 단돈 7만원에 지금 당장이라도 월세를 받는 건물주가 되실 수 있어요. 사기 아니냐고요? 눼눼 절대로 사기가 아니고 진짜에요. 자자~ 모두 쏴리 질러~~~
★오늘의 주제★
부동산 투자신탁(REITs), 부동산 리츠 완전 정복하기
먼저 부동산 투자신탁(REITs)가 무엇인지 알아보도록 할께요.
자 여러분들이 저기 뉴욕 맨해튼에 빌딩을 사고 싶다고 해봐요. 그런데 뉴욕 맨해튼에 있는 빌딩은 1~20억정도로는 명함도 못 내밀정도로 비싼 가격을 형성하고 있어요. 그래서 여러분은 그 빌딩을 사고 싶은 사람을 아~~주 여러명 모아서 결국에는 빌딩을 샀어요. 그 후에는 그 빌딩에서 나오는 월세를 투자한 사람의 지분대로 나누어 가졌고요.
바로 이게 부동산 투자신탁(REIRs)라는 거에요. 아주 간단하죠?
그리고 투자 지분을 증권시장에 상장해서 주식처럼 자유롭게 사고 팔 수 있게한 것이 회사형 리츠이고, 상장은 하지 않고 수익 증권을 발행해서 투자자를 모으는 형태는 신탁형 리츠라고 해요.
저는 오늘 주식시장에 상장되어서 주식처럼 자유롭게 사고 팔 수 있는 회사형 리츠에 대한 이야기를 할꺼에요.
이런 방식은 일종의 부동산 뮤츄얼 펀드라고 할 수 있는데요. 뭐? 뮤츄얼 머기가?? 뮤추 머라고??
눼... 용어가 조금 어렵죠. 그래도 그것은 중요하지 않아요. 대략적인 개념만 이해하면 우리가 투자하는데 전혀 문제가 없으니깐요.
저는 주식을 할 때 국내 50% 해외 50%의 비중으로 포트폴리오를 구성하는데요. 이 부동산 리츠(REITs)만큼은 묻지도 따지지도 않고 무조건 미국 것으로만 보유하고 있어요.
물론 우리 나라에도 보시는 바와 같이 총 7개의 상장리츠가 있긴해요. 에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리트, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠인데요.
참고로 리츠 유형에 자기관리형은 회사가 직접 부동산을 매입해서 운용하는 것이고, 위탁관리형은 자산관리회사에 투자 및 운용을 맡기는 형태이고, 기업구조조정형은 기업 구조조정 부동산에 투자하는 형태에요.
다만 우리 나라는 보시다시피 부동산 리츠의 역사가 굉장히 짧고, 그럴일은 없겠지만 혹시나 리츠회사가 내 돈가지고 사기치다 걸려도 받는 처벌이 미미하다 보니, 저는 우리나라 보다는 자본시장이 투명하고 부동산 리츠 역사도 긴 미국에 상장된 리츠를 선호하는 편이에요. 그리고 엔론 스캔들만 보더라도 미국은 자본시장법이 워낙에 강하다보니 분식회계와 같은 잘못을 저질렀다가는 몇십년형이 처해지잖아요. 우리나라와는 다.르.게.
아무튼 제가 좋아하는 미국 부동산 리츠는 뉴욕증시(NYSE)에 상장된 리얼티 인컴(Realty income)이라는 회사에요.
리얼티 인컴은 미국 전역의 상업용 부동산을 포트폴리오로 구성하여 관리하는 리츠인데요. 제조, 유통 시설을 포함한 다양한 부동산을 운영하며, 매월 배당금을 지급하는 월배당주로 매우 유명해요. 이것이 바로 단돈 7만원으로 월세를 받는 방법이었던 것이죠.
지금 제가 글을 쓰는 2020년 6월 29일 오후 9시 24분경 리얼티 인컴의 한 주당 가격은 58.41달러로 우리돈으로 약 7만원 정도하고 있어요.
그리고 심지어 막대한 코로나 여파에도 이렇게 배당을 깎지 않고 올렸다는 사실을 주목하셔야 돼요. 보시다시피 6월달 배당을 0.2335달러를 지급하기로 결정했는데요. 0.2335곱하기 12개월 나누기 58.41을 하면 연배당 4.5%인 것이죠!!!
물론 배당소득세 15.4프로는 떼가요ㅠㅠ 뭐, 은행에 돈 맡기고 받는 이자에서도 15.4%는 떼가니깐요. 눼... 세금은 꼭 내야죠 뭐.... 눼.. 그래요.
그러면 실질 수익률은 3.8프로 정도 되네요. 그러니깐 뭐다? 하이리스크 하이리턴, 로우 리스크 로우리턴!!
그래도 요즘 원룸 사업해도 연 수익률 5프로가 나오기 쉽지 않잖아요. 머리털은 머리털대로 빠질 것이 분명하고, 돈도 한 두푼으로는 원룸 사업을 시작하기도 힘들고 말이에요.
그런데 이렇게 가만히 앉아서 미국 빌딩을 이용해서, 연 4프로 대의 수익을 얻을 수 있다니 엄청 좋은거 아닐까요? 그리고 지금 이게 코로나로 주식이 디스카운트가 돼서 그렇지 나중에 주식이 오르면 시세 차익까지도 얻을 수 있을꺼에요. 그야말로 꿩먹고 알먹고인 것이죠.
물론 항상 말씀드리지만 이것은 완전히 저의 개인적인 생각일 뿐이에요. 저는 정보만 드릴뿐! 투자의 책임은 각자 져야하는 것 알고계시죠잉?
그래도 우리가 재무제표는 한번 보고 가야하지 않겠습니꽈? 손익계산서를 보시면 매출과 영업이익은 꾸준히 증가하고 있고 순수익도 꾸준히 증가하고 있어요. 아주 좋네요!!
다만 200%가 넘는 배당성향으로 인해서 이익잉여금을 지속적으로 까먹고 있어요. 이게 뭔말이냐 하면 이 회사가 100원을 벌었는데도 회사 곶간을 털어서 주주한테 배당을 200원을 해줬다라는 말이에요. 이게 좋은 것일 수도 있고 안 좋은 것일 수도 있는데, 뭐 판단은 각자가 하는 거겠죠. 그럼에도 부채비율 100%정도를 유지하고 있고, 지속적인 유상증자를 통해서 회사의 외형을 키워가며 지속적으로 미국 전역의 부동산을 매입하고 있으니 제가 판단하기로는 좋아보이네요. 그리고 재무제표 상으로도 갑자기 막 무너지고 그럴 회사는 아닌 것 같아요.
두 번째로 이야기할 미국 부동산 리츠는 사이먼 프로퍼티 그룹(somin property group)인데요.
리얼티 인컴이 로우 리스크 로우 리턴이었다면, 이 사이먼 프로퍼티는 약간 하이 리스크 하이리턴인 부동산 리츠에요. 왜냐하면 사이먼 프로퍼티 그룹은 지역 쇼핑센터, 할인매장 등의 소매 부동산을 소유 및 관리하는 회사인데요. 미국 전역이 코로나로 셧다운 되면서 쇼핑몰 같은 부동산을 주로 가지고 있는 사이먼 프로퍼티 그룹이 코로나의 직격탄을 맞아버렸거든요.
사이먼 프로퍼티 그룹은 분기배당을 하는데, 2.1달러 곱하기 4 나누기 현재 주가 61.9를 하면 배당 수익률은 무려 연 13.57%ㄷㄷㄷ 어마어마 하지 않습니꽈? 사이먼 프로퍼티 그룹이 이번 코로나만 견뎌낸다면 지금 이 가격에 주식을 산 사람이 진정 승자가 아닐까 싶어요.
손익계산서를 보시면 그동안 꾸준히 일을 잘해온 기업임을 알 수 있는데요. 이번 코로나로 1분기 실적이 감소했음을 보실 수 있을거에요. 보시고 겨우 이정도? 라고 할 순 있는데, 코로나의 진정한 여파를 볼려면 2분기 실적을 봐야하긴해요. 뭐 안봐도 2분기 실적은 박살났겠지만요.
그리고 불안한 요소는 부채비율이 1000%가 넘어간다는 점이에요. 원래 사이먼 프로퍼티 그룹은 코로나 전에도 몇 년간 계속 부채비율이 500%를 넘어가긴 했는데요. 그런데 이번 코로나19 여파로 부채 비율이 더욱 더 안습을 향해 달려가고 있는 중이에요. 아마 부동산 매입을 할 때 레버리지를 땡겨서 매입도 하고, 리스 형태로 운영도 해서 그런 것일 꺼에요. 이렇게 재무제표를 보면 사이먼 프로퍼티 그룹은 안정성 보다는 약간의 공격적인 투자를 감행하는 스타일의 회사임을 알 수 있죠.
다만 프럼프 형님이 돈을 계속 풀고 있고, 사이먼 프로퍼티 그룹이 망하기 전에만 코로나가 진정된다면 지금 주식을 구입한 사람은 그야말로 대박이 나는 것이죠!!! 더군다나 배당 수익률이 13프로대라고요!!!!!!
하이 리스크 하이 리턴의 투자를 좋아하시는 분이라면 사이먼 프로퍼티 리츠를 한 번 눈여겨 보세요! 물론 저는 리얼티 인컴에 투자했어요ㅋㅋㅋㅋ 전 쫄보라서요.
쓰다보니 오늘 글이 너무 길어져버렸네요. 다음에는 더 좋은 정보로 찾아뵙도록 하겠습니다.
그럼 저는 20000~~~~~~
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