부동산 경매와 공매 차이점
안녕하세요. 저 남쪽 끝 시골섬에 살고 있는 시골썸입니다.
오늘은 부동산 경매와 공매의 차이점에 대해서 알아볼려고 해요.
저는 몇 년전에 한 대학원 평생교육원 부동산 경매반에 등록을 해서 강의를 들었던 적이 있었어요. 그 때 부동산 경매에 한참 관심이 많아서 법원에 들락 날락거리면서 몇 번 입찰을 넣어보기도 했었던 기억이 나네요. 그런데 부동산 경매 입찰은 매주 월요일 10시에 했었고, 제 직업의 특성상 그 시간을 자유롭게 빼서 마음 편히 법원에 입찰을 하러 갈 수는 없는 입장이었죠. 그러다 보니 자연스럽게 부동산 경매에서 관심이 멀어져 갔어요.
그러다 제가 다시 부동산 경매에 관심을 갖게 되었는데, 바로 온비드 공매라는 것을 알게 되면서부터에요. 온비드 공매는 부동산 경매와는 다르게 법원에 직접 가지 않아도 되고, 인터넷으로 입찰이 가능하거든요. 그래서 오늘은 이 공매에 대해서 알아보려고 해요. 그리고 부동산 경매와 부동산 공매의 차이점도 알아볼꺼고요.
부동산 경매는 개인이 받을 돈이 있는데 못 받았을 경우 채무자의 부동산을 법원을 통해 강제로 팔아서 돈을 받아내는 제도이고, 공매는 국가가 받을 돈이 있는데(국세나 지방세) 못 받았을 경우 세금 미납자의 재산을 강제로 처분해서 돈을 받아내는 제도에요.
하지만 낙찰자 입장에서는 이것은 전혀 중요한 차이점이 아니에요. 가장 중요한 차이점은 인도명령제도를 쓸 수 있는가 없는가의 문제에요!!! 정말 중요해요. 인도명령제도!!!!!
저는 오늘 한 기사를 보았는데요, 중앙일보의 한 기사에요. 초보자분들은 이 기사를 읽고 경매는 명도를 신경써야 하지만 공매는 명도를 신경쓸 필요가 없다고 오해를 하실 수도 있겠다 싶었어요.
※ 명도 : 부동산 낙찰 후, 현재 살고 있는 점유자를 내보내는 일. 개인이 물리적인 힘으로 내쫒을 수 는 없으니 법의 힘을 빌리는 것.
엄밀히 말하자면 부동산 경매는 명도 소송을 안 해도 되지만 공매는 명도 소송을 경우에 따라서 해야하는 경우가 있다가 정답이에요. 왜냐하면 부동산 경매에는 굳이 시간과 비용이 많이드는 명도 소송으로 가지 않고도 명도를 할 수 있는 인도명령이라는 간편한 제도가 있는 반면에 공매에는 인도명령제도가 없기 때문이죠.
공매로 낙찰을 받았는데 점유자가 배째라~~ 못나가겠다!! 라고 버틴다면 명도 소송을 통해서 내보내는 수밖에 없기 때문에 돈은 돈대로 들고 시간은 시간대로(빨라야 1년 이상) 드는 손해를 볼 수 밖에 없어요.
그런데 어째서 중앙일보는 위와 같은 기사를 썼을까요?
공매자산은 유입자산, 국유재산, 수탁재산, 압류재산으로 나눠지는데요.
유입자산과 수탁재산같은 경우는 명도 책임이 매도자에게 있지만, 국유재산과 체납자의 압류재산은 매수자에게 명도책임이 있어요. 더군다나 아주 예외적인 상황에서는 유입자산이나 수탁재산도 명도 책임이 매수자에게 있을 수 있다고 해요. 그러니 공매를 할 때 가장 주의해야 할 점은 바로 이 명도에요!!!!! 별표 1000개!!!
제가 부동산 경매 강의를 들으러 다닐 때 저희 교수님이 했던 말씀이 생각하더라고요.
"나는 경매는 하지만, 공매는 하지 않는다. 공매에는 부동산 인도명령제도가 없어서 명도 소송을 하는데 시간과 비용이 너무 많이 들기 때문이다."
다만 이런 점 때문에 공매는 부동산 경매에 비해서 경쟁자가 적어서 낙찰 확률이 높으니 물건을 잘만 건진다면 좋은 투자가 될 수 있겠죠? 그리고 솔직히 공매도 압류재산만 아니라면 나머지는 소유자가 국가인 물건인데 명도소송까지 갈까 싶기도 하고요. 그리고 결정적으로 저같은 직장인은 매주 월요일마다 법원에 가서 입찰을 할 수는 없는 노릇이니 공매도 훌륭한 대안이 되지 싶어요.
위험성을 모르고 투자에 뛰어드는 것은 어리석은 행동이지만 위험성을 충분히 인지하고 투자에 뛰어드는 행동은 용기가 아닐까요?
그리고 공매에는 이런 재미난 물건도 있답니다.
바로바로바로 명품백ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
심지어 감정평가서도 있으니 잘 만 찾아본다면 득템의 기회도 있답니다. 로렉스 시계, 까르띠에 시계, 골드바, 은기세트 별의 별 것이 다 있더라고요. 물론 경매에도 이런 물건들이 있는데, 이거 사자고 직접가서 입찰하고 뭐하고 너무 귀찮고 힘들잖아요.
공매는 뭐가 좋다?
바로 인터넷으로 클릭 클릭으로 가능하다!!!!!!
공매를 하고 싶은 분들은 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 '온비드'라는 사이트에 들어가서 입찰용 공인인증서를 4,400원에 발급 받아서 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 입찰을 하시면 돼요. 그리고 결과는 다음날 오전 11시에 바로 나온답니다.
이상 시골썸의 부동산 경매와 공매의 차이점 알기였습니다.
댓글